The short blog post below (in Italian) is based on a newly published scientific article by Alessandro Buonaccorsi “Italian real estate market during COVID-19: an increasingly green future?”  in the Bio-based and Applied Economics (BAE) journal. The full article for a download here

Written by Alessandro Buonaccorsi

Il settore immobiliare è la più grande e importante categoria di attività al mondo, rappresentando, secondo alcune stime, circa il 60% del valore complessivo dei beni.

Nel 2019 in Italia sono state vendute oltre 603mila abitazioni, al netto delle transazioni effettuate nei comuni catastali tavolari. Nel 2018, nei 140 tribunali italiani, le aste immobiliari complessive sono state 245.100, mentre nel 2019 il numero è aumentato del 24% nel primo semestre dell’anno rispetto allo stesso periodo del 2018 (Astasy gruppo Gabetti, 2020). Il mercato immobiliare italiano rappresenta circa il 20% del PIL nazionale ed il settore immobiliare genera entrate fiscali per circa 40 miliardi di euro all’anno derivanti da imposte sulla proprietà, imposte sul reddito e catasto. La qualità impiantistica e strutturale del patrimonio immobiliare italiano è piuttosto scadente: il 74% delle case rientra nelle tre peggiori classi energetiche (G, F, E) ed oltre il 60% degli edifici residenziali non sono conformi alle normative antisismiche emanate dal 1970 in poi.

I mercati immobiliari sono ancora guidati principalmente da fattori interni al settore e al “sistema paese”, ma la portata globale dello shock dovuto al COVID-19 suggerisce che saranno influenzati dal contesto macroeconomico. La pandemia sta modificando gli interessi abitativi degli italiani: obbligo di confinamento, lavoro in remoto e didattica a distanza condizionano le scelte immobiliari.

Mercati immobiliari sulla scia dello shock da COVID-19

I prezzi delle abitazioni sono guidati da specifici fattori, estrinseci e intrinseci, oltre che dal contesto sociale in cui si trova l’immobile (Saaty e De Paola 2017; Del Giudice et al. 2019): fattori sociali e regionali sono i driver del mercato immobiliare più alterati da uno specifico evento pandemico. I mercati immobiliari si sono dimostrati resilienti durante la pandemia e sono tre le principali motivazioni: 1) i prezzi delle case sono un indicatore economico retrospettivo e possono riflettere solo un recessione economica con un certo ritardo; 2) la maggior parte dei potenziali acquirenti di immobili non ha subito perdite di reddito dirette nella prima metà del 2020; 3) i governi hanno assistito economicamente i proprietari di immobili durante periodi di blocco delle attività, aumentando i sussidi per la casa, abbassando le tasse e sospendendo le procedure esecutive immobiliari in tribunale.

Attualmente c’è una bolla immobiliare globale: in Europa il rischio è elevato, infatti in molte città europee i prezzi di case e appartamenti sono particolarmente alti (UBS Global Real Estate Bubble Index), ma l’unica città italiana in classifica, Milano, ha ancora valutazioni congrue.

In Italia il calo del numero di transazioni immobiliari è una certezza, ma non sarà accompagnato da un uguale calo dei prezzi, almeno non nel breve periodo (Nomisma 2020; Scenari Immobiliari 2020).

Nel medio-lungo termine, tuttavia, è chiaro che lo shock economico causato da COVID-19 sarà asimmetrico: particolarmente forte per alcune famiglie e meno per altre, pur in presenza delle misure compensative attuate dal Governo italiano (Rapporto Università dell’Insubria 2020). La pandemia ha fortemente accelerato una tendenza del valore immobiliare che è già stata avviata da tempo: un immobile ha valore, quasi esclusivamente, nella misura in cui riesce a produrre reddito e con la crisi indotta dal coronavirus questo non è affatto scontato.

Tendenze del mercato immobiliare nell’era COVID-19: la richiesta di proprietà “verdi”

A livello internazionale, non c’è una considerazione univoca su quali siano gli “elementi verdi” che effettivamente caratterizzano un asset immobiliare e come misurarli: ad esempio l’APE (Attestato di Prestazione Energetica) non segue disposizioni standard univoche a livello europeo e la bioarchitettura rappresenta ancora un settore di nicchia parzialmente regolamentato.

In Europa, secondo i dati della European Construction Technology Platform (ECTP), i cittadini trascorrono in media il 90% del loro tempo in un edificio, il che influisce in modo significativo sulla loro qualità vita e salute; il 40% del consumo energetico europeo avviene in edifici che generano il 36% delle emissioni di gas serra, il 97% degli edifici esistenti sono energeticamente inefficienti e il tasso annuale di ristrutturazione degli edifici varia tra lo 0,4% e l’1,2%, quindi al di sotto dell’obiettivo del 3% necessario per raggiungere gli obiettivi ambientali entro il 2050.

L’emergenza pandemica è un significativo acceleratore per il settore immobiliare verde: infatti i Criteri Minimi Ambientali, dettati dalla normativa nazionale in materia costruzioni e di cui alla realizzazione del Superbonus 110%, garantiscono una serie di vantaggi spaziando dal contenimento degli impatti ambientali, all’attivazione di un’economia circolare mirata a limitare l’uso delle risorse e favorire il riciclaggio dei materiali da costruzione, mitigando gli impatti del cambiamento climatico e del consumo di suolo.

Abitazioni urbane

Gli acquirenti richiedono un aumento della superficie per unità abitativa: aree aperte (balconi, terrazzi, giardini), presenza di due o più bagni, spazio per attività in palestra, locali da riservare per il lavoro in remoto e per la didattica a distanza.

I potenziali acquirenti iniziano a prendere in considerazione zone cittadine, finora meno richieste, come le prime periferie: ciò consente di prevedere una diversa pianificazione urbana, purché tali aree siano ben servite e collegate, con edifici di piccole dimensioni corredati di ampi spazi verdi. In molti paesi europei si è verificata una situazione simile a quella italiana: a Londra acquirenti di nuove case si stanno spostando verso quartieri verdi e case di campagna, creando il cosiddetto “effetto ciambella”.

La necessità di modificare gli spazi interni delle case, dovuta a telelavoro e didattica a distanza, aumenta le richieste di ristrutturazione attraverso l’utilizzo dell’eco-bonus per la riqualificazione energetica e anche il credito ipotecario favorisce i mutui green, con tassi e condizioni più favorevoli rispetto interventi ordinari. L’Agenzia Nazionale per le Nuove Tecnologie, l’Energia e lo Sviluppo Economico Sostenibile (ENEA) ha prodotto il report analitico di una ricerca che, a fine 2019, ha visto un forte aumento della domanda di immobili ad alta efficienza energetica e l’avvio di pratiche edilizie per ristrutturazioni in un’ottica di riqualificazione sostenibile. La pandemia in atto ha cambiato gli interessi abitativi degli italiani non solo nella scelta della tipologia di immobile, ma anche in termini di geolocalizzazione: questo è quanto emerge dallo studio pubblicato da Idealista sulla domanda abitativa in Italia, nei primi 9 mesi del 2020, che indica un aumento della propensione all’acquisto del 21% e della domanda di locazioni del 5% nelle regioni del Mezzogiorno.

Case rurali

Piccoli centri rurali e I borghi di campagna sono una valida alternativa per garantire un elevato standard di vivibilità grazie agli ampi spazi aperti. La pandemia in Italia ha rilanciato la domanda di case in campagna, rustici e agriturismi nei piccoli comuni con un aumento delle ricerche pari al 29% rispetto al periodo pre-Covid. L’agriturismo è spesso situato in zone isolate della campagna in strutture e spazi che sembrano pensati per garantire il distacco sociale, con ampi spazi esterni da essere sfruttati durante il giorno: pertanto l’agriturismo offre luoghi dove è più facile garantire rispetto delle misure di sicurezza per prevenire il contagio (Buonaccorsi, 2020).

Per quanto riguarda l’andamento dei prezzi delle case di campagna, uno studio Idealista ha analizzato 360 borghi e piccoli italiani comuni nella prima metà del 2020. Le maggiori variazioni positive si registrano nella provincia di Roma (25,4%), Pisa (20,1%) e Bologna (18,9%).

Patrimonio immobiliare pubblico

L’investimento stimato per il progetto nazionale Green New Deal sui beni pubblici è quantificabile in 39 miliardi di euro: potenzialmente il doppio rispetto alla stima per l’eco-bonus, pertanto una tale iniezione di liquidità nel sistema avrebbe un effetto moltiplicativo sul PIL pari a 3,6 volte l’importo investito. La riqualificazione del patrimonio pubblico, inoltre, permetterebbe alle amministrazioni locali di disporre di immobili con rivalutazione fino al + 30%, rappresenterebbe una riduzione in termini di costi di gestione, oltre al risparmio energetico quantificato in 450 milioni di euro. La letteratura economica e tecnica evidenzia come i costi di prevenzione siano notevolmente inferiori a quelle di ricostruzione: 1 euro investito in prevenzione/ mitigazione ex ante, fa risparmiare 4 euro di costi ex post.

Conclusioni

In uno scenario come quello segnato dall’attuale emergenza sanitaria, l’unico modo per fare previsioni è quello di procedere per ipotesi, anche considerando che l’effetto delle pandemie sui mercati immobiliari è un argomento pressoché inesplorato nella letteratura internazionale.

Si può ipotizzare un calo delle vendite di case, soprattutto nelle zone più colpite dall’emergenza sanitaria, sia a causa della diminuzione dei redditi che per l’effetto psicologico: la prevista riduzione dei prezzi delle abitazioni è limitata e risulta in linea con le previsioni fornite dagli istituti di ricerca indipendenti.

L’emergenza COVID-19 ha evidenziato che gli spazi domestici sono diventati obsoleti, da un punto di vista funzionale, soprattutto a causa di remote working e didattica a distanza: settori residenziale e direzionale oggi tendono a sovrapporsi tra di loro.

L’emergenza pandemica è un acceleratore significativo per il settore immobiliare verde: la necessità di riconvertire gli spazi interni delle case è in aumento, soprattutto sfruttando l’eco-bonus per la riqualificazione energetica degli edifici, mentre piccoli centri rurali e borghi montani sono una valida alternativa per garantire un elevato standard di vivibilità grazie a spazi ampi e aperti, favorendo al contempo il turismo di prossimità.

Una recente analisi dell’Alleanza Italiana per lo Sviluppo Sostenibile (ASVIS) si è concentrata su miglioramenti e criticità che devono essere affrontate per garantire uno sviluppo urbano che sia sostenibile dal punto di vista economico, sociale e ambientale: per raggiungere l’obiettivo europeo di “neutralità” entro il 2050 (ovvero zero emissioni nette di anidride carbonica), è necessaria una profonda riqualificazione energetica del patrimonio edilizio, sostituzione di impianti termici alimentati da combustibili fossili e installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili. Dato che gli edifici sono responsabili del 36% delle emissioni di CO₂ nell’Unione Europea, è necessaria una strategia di valorizzazione, che dovrebbe essere finalizzata al rinnovamento energetico del patrimonio immobiliare pubblico e privato, avvalendosi di criteri innovativi e sistemi premianti coerenti con l’economia circolare. Il governo può aiutare stimolare la domanda di beni immobili pubblici sostenibili: il rispetto per l’ambiente è passato dall’essere a opzione di lusso a una necessità per il settore globale dell’ambiente costruito.